華安張江產業園REIT今日臨時停牌1小時，復牌后持續下探，收跌3.11%，本周累計跌幅14.69%。1月5日，華安基金管理有限公司（下稱“華安基金”）公告稱，因連續3個交易日累計跌幅11.15%，為了保護基金份額持有人的利益，旗下華安張江產業園REIT（代碼：50800）自2024年1月5日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10時30分起復牌。Wind數據顯示，截至1月5日收盤，華安張江產業園REIT仍收跌3.11%，收盤價為2.246元/份，成交額為691萬元。澎湃新聞記者據Wind數據統計，目前已上市公募REITs產品達29只，截至2024年1月5日，26只REITs跌破發行價，一只產業園REITs與一只高速公路REITs甚至上市以來跌幅超過了40%。對此，公募內部人士指出，當前市場整體投資情緒較弱，部分項目短期調整幅度已大于其基本面波動，估值已至合理區間，部分項目長期配置價值已經顯現。停牌1小時后仍收跌3.11%1月5日，華安基金公告稱，為了保護基金份額持有人的利益，旗下華安張江產業園REIT自2024年1月5日上海證券交易所開市起停牌1小時，并于當日上午10：30起復牌。同時，該基金將自2024年1月5日上海證券交易所開市起暫停基金通平臺份額轉讓業務1小時，并于當日上午10：30起恢復辦理基金通平臺份額轉讓業務。公告顯示，該基金2024年1月4日二級市場收盤價為2.318元/份，連續3個交易日累計跌幅11.15%。“基金二級市場交易價格下跌會導致買入成本下降，導致投資者實際的凈現金流分派率提高。”根據《華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金2022年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書》預測，該基金2023年度可供分配金額約為1.25億元，已發行份額約9.6億份。基于上述數據，投資者若在1月4日通過二級市場交易買入該基金，假設買入價格為當天收盤價2.318元/份，該投資者的2023年度凈現金流分派率預測值為5.61%。（每個投資者的年化凈現金流分派率預測值=預計年度可供分配現金流/基金買入成本）。此外，據公告中披露的基礎設施項目經營業績情況，華安張江產業園REIT以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流為主要目的，根據《華安張江產業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年第3季度報告》，2023年前三季度該基金可供分配金額6363.38萬元。截至2023年12月31日，該基金整體簽約率和出租率分別為82.77%和72.00%，較2023年三季度末分別提升約14個百分點和4個百分點。華安基金表示，截至1月5日，該基金投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，未發現對本基金有重大影響的輿情信息，基金管理人將嚴格按照法律法規及基金合同的規定進行投資運作，履行信息披露義務。Wind數據顯示，截至1月5日收盤，華安張江產業園REIT仍收跌3.11%，收盤價為2.246元/份，成交額為691萬元。26只REITs跌破發行價澎湃新聞記者據Wind數據統計，目前已上市公募REITs產品達29只，截至2024年1月5日，僅3只REITs上市以來收益為正，依次為中航首鋼綠能REIT、紅土創新鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT。其余26只REITs跌破發行價，占比89.66%，其中跌幅超10%的產品達19只之多，一只產業園REITs與一只高速公路REITs的跌幅甚至超過了40%。對此，一位產業園REITs的基金經理解釋道，寫字樓租賃市場的活躍度較低，企業普遍持保守預期，擴張辦公區域的意愿不足，企業將更多的精力放在梳理內部遺留問題及如何盈利上。多數企業仍選擇降本增效策略，在辦公租賃上預算有限，對于即將到期的寫字樓多選擇續租以節省成本，短期內寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復期。“從租賃需求端看，創造最多辦公租賃增量的互聯網大廠，對于辦公需求依然不高。帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，目前也正在積極調整招商策略，迎合市場需求以獲得更多客戶。”前述基金經理稱。來源：澎湃新聞記者據Wind數據制作中金公司在最新研報中指出，截至2023年12月29日，國內公募REITs29只上市標的總市值為823億元（含擴募份額），2023年度中證REITs全收益指數下跌22.67%，價格指數下跌28.26%。分板塊來看，中金公司統計得出，板塊內年度平均總回報率分別為1.45%（能源）、-6.04%（保租房）、-13.88%（高速公路）、-14.50%（環保）、-17.83%（倉儲物流）、-26.03%（產業園）。數據截至2023年12月29日；來源：Wind，中金公司研究部REITs價格為何跌跌不休?博時基金基礎設施投資管理部基金經理劉玄回答道，受2023年上半年基本面表現、年底資金流動性以及存續產品解禁、新增產品新發等因素的影響，2023年以來公募REITs二級市場持續調整，當前市場整體投資情緒較弱，部分項目短期調整幅度已大于其基本面波動，但估值消納已至合理區間，部分項目長期配置價值已經顯現。中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光在2024年投資策略會上表示，“公募REITs介于股債之間的風險收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對低點的二級市場價格水平以及歷史相對高點的收益率利差，也為當前的公募REITs產品額外增添了不少投資價值。”“2023年中國REITs的二級市場表現出了定價邏輯的深度重構，重構后的市場更為貼切的反映風險溢價水平，釋放估值及業績運營壓力。展望2024年，市場波動因素有所收斂，應更關注運營管理的表現分化及價值過渡性重估帶來的配置性趨勢。”李耀光稱。中金公司則同樣認為，高分紅品種配置價值有望顯現，注重節奏和結構。“我們認為2023年部分項目調整幅度已經大于其基本面波動，中期來看，2024年3月及6月雖仍有一定解禁壓力，但考慮到多數項目基本面有望延續修復趨勢、增量資金和會計記賬政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區間且收益風險比有望收斂，REITs作為另類高分紅品種的配置價值有望進一步顯現。”