版權 ｜ 克而瑞福建區域前言在剛剛過去的2023年，大泉州房地產市場艱難前行，全年供求量雙雙刷新近十年最低值。新年開端，在對“返鄉置業潮”和“小陽春行情”的期盼下，大家對一季度市場行情充滿了希冀，如今一季度成績單已經出爐，市場和房企又有怎樣的表現？大泉州榜單泉州市區榜單榜單數據說明1.權益榜數據口徑：是以企業股權占比為口徑，即：若某項目為多家房企合作，則該項目的業績按照股權占比計入相應企業；2.操盤榜數據口徑：是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業；3.全口徑榜數據口徑：指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；4.大泉州區域范疇：泉州市區、晉江、石獅、安溪、南安；5.泉州市區區域范疇：泉州主城區6區（豐澤、鯉城、洛江、泉港、經濟開發、臺商投資）；6.項目屬性：企業榜統計數據為商品房數據，包含商品住宅、商業、辦公、車位/車庫等所有在售物業類型；項目榜統計數據為商品住宅備案數據，包含普通住宅及別墅；7.數據來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據，剔除退房數據；8.統計時間：2024年1月1日-3月31日。榜單解讀01“返鄉置業”不見蹤影，一季度市場供求再創新低一季度大泉州商品住宅供應47.47萬㎡，同比下滑21.80%、環比下滑44.42%；一季度大泉州商品住宅成交47.00萬㎡，同比下滑36.20%、環比下滑11.36%；一季度大泉州商品住宅均價12942元/㎡，同比上漲24.05%，環比上漲6.88%。2024年一季度大泉州商品住宅供求量創近十年新低，成交均價創下近十年新高。分月度來看，一月在市區城建水墨觀海開盤熱銷的支撐下，成交量維持在16.66萬㎡；近幾年來，大泉州的“返鄉置業潮”效果逐漸不顯，今年的“返鄉置業”同樣表現不佳，雖然各個售樓處針對春節推出了一系列的營銷活動，但并未出現明顯的效果。故二月雖有城建水墨觀海等熱銷項目的持續備案，但整體成交量仍出現小幅下滑，僅成交13.94萬㎡；3月市區熱銷項目備案接近尾聲，主要依靠石獅及晉江等城市支撐，成交面積16.39萬㎡。一季度，期盼中的“返鄉置業潮”與“小陽春”并未出現，大泉州市場整體表現欠佳。02改善項目去化遭遇瓶頸，各類產品全面“內卷”近年來改善型產品對市場的支撐作用越來越明顯，從一季度大泉州商品住宅成交金額排行榜不難看出，成交前十項目中有七個項目備案均價高于全市商品住宅均價，改善型項目市場份額占比較高。從產品成交變遷也不難看出改善型產品的主力地位，近兩年主力成交面積不斷上移，今年一季度主力成交面積段為120-144㎡，成交占比提升至50%，達到近年來的峰值。而100㎡以下剛需面積段占比持續收窄，2022年一季度100㎡以下成交占比23.7%，2023年一季度100㎡以下成交占比20.1%，2024年一季度100㎡以下成交占比收窄至10.8%。但表現較為突出的改善型產品在今年也出現了一定的去化壓力，由于改善地塊市場接受度高、供應持續增加，市場競爭與客戶分流也不斷加劇。從近一年波動上漲的樓面價與一季度出讓的地塊也可以看出，改善型產品持續增加的態勢。一季度僅市區成交一幅商住用地，位于泉州市區城東南濱江的豐2023-7號地塊，由城建成功拍獲，可售樓面價約16368元/㎡。根據公告，該地塊商品住宅用地用于建設改善型住房，住房戶型面積144㎡以上，其中180㎡以上的不少于50%，該地塊全項目采取全裝修交付，最高限價可達33800元/㎡。改善型產品的增加，加上因政策放寬不斷涌入市場的二手房源，當前的泉州市場已不存在絕對安全的“避風港”，剛需、改善與豪宅產品都將進入全面“內卷”的發展快車道。在企業提升自身產品力、競爭力的同時，未來購房者的入市步伐或許也會更加理性與審慎。03成交高度頂部集中，冠亞軍優勢明顯一季度大泉州榜單冠亞軍呈現了斷崖式的領先，其中全口徑及操盤金額均超15億元，相比第三名業績超出一倍以上。泉州城建憑借城建水墨觀海的入市熱銷，拿下一季度大泉州三榜金額冠軍以及泉州市區三榜冠軍。城建水墨觀海位于東海板塊后埔片區，為東海中央活力區首個商品住宅項目，板塊內受銷售政策限制影響，2023年除東海灣門第外再無新增項目入市，市場持續處于無房可售狀態。此外項目限價20500元/㎡，與板塊內待入市的項目價差較大，具備明顯的價格優勢，故擠壓大量購房者入手。項目于2024年1月底開盤，市場房源454套，報名人數超5400名，開盤當天售罄，一季度成交金額18.14億元、成交面積8.93萬㎡，以絕對優勢奪得大泉州及泉州市區商品住宅成交榜冠軍，僅單項目就為泉州城建貢獻了98.5%的權益業績。建發房產奪得大泉州全口徑面積、操盤面積、權益面積冠軍。建發主要憑借石獅的建發璞玥東方與晉江陳埭的建發灣海沖刺榜單第二，其中建發璞玥東方位列大泉州商品住宅成交榜亞軍。2020年建發首進石獅，如今已有多個項目完成交付，在石獅的市場號召力較強，此次新盤璞玥東方2023年底入市熱銷，項目一季度共備案5.66億元、5.14萬㎡。建發近年在大泉州加速發力，目前除多個主力在售項目外，另有石獅觀唐府未入市，2024年建發在泉業績仍有增長空間。龍湖集團摘獲大泉州三榜季軍，主力成交項目為龍湖青云闕與龍湖華越盛天御湖境。其中龍湖青云闕于2月首開入市，推出258套住宅，截至季度末網簽備案去化119套，拿下大泉州商品住宅項目成交榜TOP5。近半年晉江改善型項目逐漸增多，受多競品分流，去年的絕對主力項目龍湖華越盛天御湖境今年市占率有所下降，一季度成交2.47億元，位列大泉州商品住宅項目成交榜第六位。此外保利發展憑借保利湖心璞悅與保利隆恩百宏清源瑧悅摘獲大泉州全口徑金額、操盤金額第四名；中海學仕里位居大泉州商品住宅成交榜第四位，助力中海宏洋摘獲大泉州權益雙榜第四；弘橋集團與建發合作多個合作項目，摘獲大泉州全口徑面積第四；金輝集團主要憑借石獅金輝城摘獲大泉州操盤面積第四。結語一季度大泉州市場整體表現不盡如人意，但在一季度末尾市場隱約出現了向上的態勢，尤其是愿意以價換量的項目，人氣出現了小幅回升，同時基于一季度的低基數與年中促銷節點的到來，預計二季度供求提升將是大概率事件。但受整體經濟恢復基礎仍不穩固、市場預期及收入預期均較弱等因素影響，預計房價仍將承壓。